住宅

私道は要注意!私が家選びで注意した土地のポイント

一戸建ての土地選びで大事なポイント。公道か私道か。よい土地・よくない土地の条件。

私は2018年1月に新築戸建てを購入しました。

引っ越しをしてからこの記事を書いている時点で8カ月が経過しましたが、幸いにも今のところ「変な土地の家を買ってしまったな…」と後悔することは起きていません。

今回は、私が一戸建てを購入するうえで個人的に注意したポイントを紹介します。



建売を買うとき1番大事なのは土地と道路!建物は二の次だ

私が探していたのは、土地と建物がセットになった建売住宅の一戸建てです。

中古と新築という選択肢があり私は結局新築を選びましたが、今回のポイントは新築・中古どちらでも関係ありません。

最も注意すべき点は土地その土地に接している道路です。建物は二の次で考えました。

道路は私道よりも公道のほうが絶対良い

家を探すとき、まず第一にその家の土地の接道状況を確認します。

土地に建物を建てる場合、建築基準法にほって定められた道路に2メートル以上接していなければなりません。

その接している道路が「公道」か「私道」かを確認します。

まず結論から言うと、選ぶなら絶対に公道にした方が良いです。

私道の土地の場合、公道に接している土地よりも価格が安いことがありますが、私道にはトラブルの可能性がないとは限りません。

私道に面しているお家で「うちはトラブルなんて今まで起きたことがないけど…」とお思いの方も、それは単にとても運が良かったと思った方がいいかもしれません。
今のご近所との関係が平穏でも、家(土地)は代替わりする可能性が多く、一生安心というわけではありません。

私の場合もその私道トラブルが大元となり新しく住宅を購入・引越しを決意したもので、私道であることのメリットは少し安く買えるくらいしか思い浮かびません…。

私道公道で迷ったら、迷わず公道をおすすめします。
(私道と公道についてはまた後日詳しく記事にしたいと思います!)

あまりに安すぎる物件は「再建築不可物件」の可能性が…

土地が建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していない場合や、接している道路が建築基準法に定められていない場合は建物を建てることができない土地です。
そのような土地に立ててある物件のことを、「再建築不可物件」といいます。

再建築不可物件は完全に立て直しをすることができずリフォームをするしか方法はない使い勝手の悪いものなので、ありえないほど格安で出ることがあります。

しかし本当に利点がありませんので、購入しないことをおすすめします。

土地を取得した当の本人の家族が亡くなって、いざその家を売ろうとしたときに初めて自分の家が再建築不可物件と知った私の家庭のような事例もありますので、私道に接しているお家で登記が手元に無い場合は知っておくといいですよ…!

道路と土地の位置を確認する

道路と土地の位置にもいろいろ種類があります。

私が一番おすすめするのが、道路が2方向に面している角地です。

なんといっても家の前の道路が2方向に面しているので、資産価値も1方向に面している土地よりも高く、出入りも選択肢が増えます。

ただし2方向に面している分人通りが多くなり、外からの視線が気になったり、一般的に土地の売値も他よりも高いことが多いです。

角地の次に、道路が1方向に面している土地です。

一般的に風水で良くないと言われている、袋小路カーブの道路の外側にある土地は選ぶ対象にはしませんでした。

私は風水も好きで家選びの参考にしました。風水を信じない方も多いかもしれませんが、土地については必ず良い悪いの理由が昔からあるはずで理にかなっていると思います。

地形は大事

土地の形も選ぶうえで大事なポイントです。

正方形、もしくは長方形のいわゆる整形地がおすすめです。

三角の土地も度々ありますが、三角だとどうしても無駄なスペースができてしまうことがあり、有効活用できません。

また最近の建売住宅でよく見かけるのが、家までの入り口が長くなっているいわゆる「旗竿地」です。

旗竿地の物件は長方形の普通の土地よりも安く売られていることが多く、一般的に一番早く売れる土地のようですが、道路に面している幅がせまく、大きい車が止まりづらいというデメリットもあります。

そういった旗竿地は道路に接している部分が少ないので、使い勝手の悪い土地=資産価値の低い土地と判断され、売却時も安くなってしまう可能性があります。

旗竿地とお隣の整形地の価格差が2、300万円程しかないのであれば、私ならば整形地を選びます。(未来永劫代々旗竿地に住むのであれば旗竿地でも良いのかもしれませんが…)

平地か傾斜地か

私が以前住んでいた土地は山の傾斜地にあり、大雨が降ると崩れないか心配するような土地でした。

また、傾斜地なので家の前の坂が長く、雪が降った翌日は凍結した道を歩くのがとても怖かったり、骨折等で足が不自由になったときも家の前が坂だと出入りが大変でした。

そのような心配が無いように、土地は平坦地がおすすめです。

日当たりの良い方がいい

家に暮らすうえで、日当たりは大事です。

日当たりが良い今の住宅では真冬でも太陽の光でポカポカになり、エアコンをつけることがあまりないくらいです。

逆に真夏の猛暑時は暑苦しいほどですが、本当に暑いのは2ヵ月も無いほどなのでその時はクーラーをつけて耐えています。

日中家に誰もいないのであれば日当たりを気にする必要はありませんが、日中家にいることが多い場合は太陽の光は気分的にも結構重要になってきます。お日様の光が当たらない暗い部屋にいると気分が滅入ります。

家が南向き北向きか、選ぶなら日当たりの良い南寄りの土地をおすすめします。

 

まとめ

上記の条件が当てはまらなければ、いかに建物が魅力的でも即諦めました。

細かくすると他にもっと条件があるのですが(地盤はどうか、川の近くか、水はけはどうか等)、まず初めにチェックしたのが今回ご紹介したポイントです。

特に私の引越し前の家は私道トラブルで精神的に参ってしまったので、「家は公道で」というのが必須の条件でした。

家を探しているときにとある不動産屋の営業の方に「どうしてそこまで道路にこだわるんですか?」と驚かれてしまったこともあり、不動産屋さんでも物件を探している人も私が思っているよりも公道・私道にこだわっていないことに逆に私が驚いたりしました。

意地でも公道に面している土地を探し回り、今はそんなお家で良かったと安心しています。

人生で家を購入するのはそう何回もあることではなく、とても大事な買い物です。

家選びの際には、後々後悔することなくまずは土地の条件を見極めることをおすすめします。